Нижний Новгород Новостройки
22 сентября 2017

Всего новостроек:77
R52.RU
Знакомства
Студия дизайна
StreetRacing
Информация

DOM@R52.RU
Это интересно

РЕКЛАМА




Rambler's Top100



СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОВОСТИ
ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
АНАЛИТИКА РЫНКА
НОВОСТИ ГОРОДА
ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
СПРАВКА НН
"СТРОИТЕЛЬНЫЙ" КАТАЛОГ ФИРМ
ДОСКА ОБЪЯВЛЕНИЙ
ТЕРМИНОЛОГИЯ
РЕКЛАМА НА СЕРВЕРЕ
НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
ССЫЛКИ

РЕКЛАМА





Свой бизнес
Свой стиль
Свой сайт
Интернет-компания R52.RU
Золотая пора арендодателей
Золотая пора арендодателей

ЭТО ИНТЕРЕСНО
  Аналитика рынка
 

К списку статей

16-07-2007

Фокусы землевладения
В начале года главный куратор национальных проектов Дмитрий Медведев объявил о развертывании новой масштабной программы «Одноэтажная Россия» в рамках уже работающего проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Причина смены акцента в жилищном строительстве проста и банальна — российская стройиндустрия не справляется с задачами, поставленными проектом, и попросту проваливает все сроки и планы его реализации.
Фокус первый
.

Когда президент объявлял о начале масштабных национальных проектов, в том числе и самого главного из них — «Доступное жилье», — вряд ли он предполагал, какие сложности и препятствия могут встать на пути его реализации. Жизнь, однако, быстро расставила все по своим местам и остудила горячие головы, полные «планов громадья». По первоначальным планам в 2006 году было необходимо построить 50 млн кв. м жилья, но построили только 30 млн. И это несмотря на колоссальный спрос и заоблачные цены на недвижимость. В чем дело? Дело в нехватке строительных мощностей и стройматериалов. В том же 2006 году рост производства стройматериалов составил всего 15%, что явно ниже запланированных темпов роста жилищного строительства по нацпроекту. Дабы хоть как-то решить проблему с недостаточно быстрым ростом объемов строительства, а заодно оправдаться перед президентом за срыв работ, куратор нацпроектов Дмитрий Медведев демонстрирует ловкий фокус — объявляет о начале развития малоэтажного строительства. «Происходит переориентация в жилищном строительстве, — заявил в начале февраля Дмитрий Медведев. — Мы решили это направление сделать генеральным».
.
Причин, по которым правительство решило сменить акценты в жилищной политике и вместо многоэтажной застройки городов предлагает застраивать частными коттеджами пригороды, конечно, много, но главная-то, пожалуй, одна — так дешевле. Не надо вкладываться в строительство новых домостроительных комбинатов, не нужно заниматься прокладкой дорогостоящих инженерных сетей, не придется решать с областными и городскими властями вопросы по выделению земли и вписыванию новых кварталов в рамки старых. Достаточно необходимое количество пустующих полей (а их действительно достаточно, в чем может убедиться всякий, хоть раз выезжающий за город), минимальной инфраструктуры и частных застройщиков, в том числе и индивидуальных. Все-таки построить двухэтажный дом на одну семью на порядок проще и быстрее, нежели двадцатиэтажный, и подобное решение жилищного вопроса кажется настолько естественным, что напрашивается само собой.
.
Фокус второй
.
Для справки
В свое время подобная же масштабная программа была реализована в послевоенной Америке, когда проблема с расквартированием миллионов демобилизованных солдат была решена массовой застройкой картофельных полей. В послевоенные годы правительство США выделило миллиарды долларов на льготное кредитование постройки жилья для ветеранов. Эта программа охватила более десяти миллионов человек, и с 1944 по 1950 гг. количество домов на одну семью увеличилось со 114 тыс. до 1,692 млн. На сегодняшний день более половины населения Америки проживает в собственных домах в пригородах крупных городов.
И все было бы хорошо, если бы не одно «но». В Москве вольны сколько угодно принимать самые правильные и красивые планы по развертыванию жилищного строительства, но пока на местах не урегулированы вопросы по разграничению полномочий между муниципалитетами и областными властями в деле землепользования и землевладения, строительный бум так и останется в планах на бумаге. А земля сейчас стоит дорого, и за право ею распоряжаться по всей России ведутся бои местного значения. И жертвы в этой войне отнюдь не фигуральные, а вполне реальные. О гражданах — потенциальных и реальных собственниках — речь впереди, но летят уже и чиновничьи головы. Мэр Волгограда, мэр Владивостока, мэр Тольятти привлечены к уголовной ответственности не за что иное, как за самовольство в распределении земли. И это только первые ласточки, ведь на самом деле юридическая казуистика такова, что сейчас «привлечь и посадить» можно любого чиновника, «рулящего» землей, вплоть до губернатора и министра. Над этим сильно постарались на самом верху, естественно, из самых благих побуждений.
.
Судите сами. Законодательные акты последних лет, регулирующие земельные отношения, в идеале, были направлены на упорядочивание и регламентацию этой донельзя коррупционной отрасли. Так, например, согласно Градостроительному кодексу, еще с 1 октября 2005 года единственно возможной процедурой землеотвода должно было стать выделение земельных участков под строительство через систему аукционов. Кроме того, предполагалось, что местная администрация будет сама подготавливать весь пакет разрешительной документации на продаваемую землю. В том числе предоставлять покупателю согласованную с генпланом города или перспективным планом развития территории схему ее застройки, выдавать на участок согласованные с Водоканалом, электросетями и газовиками техусловия и определять при необходимости точный размер «обременений» по сносу ветхого жилья и отселению. Все эти работы местная администрация должна была проводить за свой счет.
.
Красиво? Даже слишком. Фокус в том, что у большинства муниципалитетов попросту не было средств на организацию аукционного процесса. А средства требовались немалые. По всем оценкам, оформление участка и получение техусловий обходится в сумму, равную 10–15% сметной стоимости строительства.
.
Неудивительно, что большинство муниципалитетов, в том числе и администрация Нижнего Новгорода, предпочли проигнорировать данные нормы Градостроительного кодекса и продолжали выделять земельные участки в обход системы аукционных торгов. В дело вмешалась прокуратура. В частности, нижегородская прокуратура оспорила «акты администрации города, изданные после 1 октября 2005 года и касающиеся выделения участков под жилищное строительство в обход процедуры, установленной ст. 30.1 Земельного кодекса РФ». Статья эта как раз и предусматривает выделение земельных участков только посредством аукционных торгов.
Фокус третий
.
Но дальше этого дело не пошло. Более того, стало еще хуже. Денег у городской администрации на организацию и проведение торгов по-прежнему не было. При том что устав и прочие законодательные акты Нижнего Новгорода позволяют городской и районным администрациям выделять земельные участки под застройку, минуя процедуру торгов. И в соответствии с новыми нормами Градостроительного кодекса подобные законодательные акты приведены не были. Более того, в поправках к Земельному кодексу местные власти нашли вполне легальную законодательную лазейку для обхода системы торгов. Статья 30.3 Земельного кодекса РФ гласит, что земельные участки могут выделяться гражданам под индивидуальное жилищное строительство на основе их заявлений и при условии «опубликования сообщения о приеме заявления... в периодическом печатном издании». Многие этой лазейкой активно пользуются, и винить их, по здравом рассуждении, в этом трудно.
.
Не будем сейчас трогать коммерческую застройку — это тема для отдельного серьезного разговора. Нас сейчас интересуют проблемы индивидуальных застройщиков — тех самых потенциальных домо- и землевладельцев, для которых разрабатывалась программа «Одноэтажная Россия», и которые по замыслу должны стать основой среднего класса. Именно они стали главными жертвами и заложниками возникших юридических коллизий и войны за землю местных, областных и федеральных властей. К каким безобразным и нелепым ситуациям приводит эта война, как нагло обманывают добросовестных индивидуальных застройщиков, и как они борются за свое право жить и строить на своей земле — об этом в следующем выпуске.
.
  Ответственность за достоверность теоретической информации, а также достоверность новостей несет источник информации. Создатели проекта не несут ответственности за достоверность размещенной на сайте рекламной информации, конкретных данных об объектах недвижимости.
 
© Copyright "Р52.РУ"