Нижний Новгород Новостройки
29 мая 2017

Всего новостроек:77
R52.RU
Знакомства
Студия дизайна
StreetRacing
Информация

DOM@R52.RU
Это интересно

РЕКЛАМА




Rambler's Top100



СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОВОСТИ
ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
АНАЛИТИКА РЫНКА
НОВОСТИ ГОРОДА
ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
СПРАВКА НН
"СТРОИТЕЛЬНЫЙ" КАТАЛОГ ФИРМ
ДОСКА ОБЪЯВЛЕНИЙ
ТЕРМИНОЛОГИЯ
РЕКЛАМА НА СЕРВЕРЕ
НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
ССЫЛКИ

РЕКЛАМА





Свой бизнес
Свой стиль
Свой сайт
Интернет-компания R52.RU
Золотая пора арендодателей
Золотая пора арендодателей

ЭТО ИНТЕРЕСНО
  Жилищное кредитование
Данный раздел посвящен разнообразным аспектам ипотеки: законодательная база, прогнозы, мнения специалистов и многое другое.

 

К списку статей

29-03-2007

Защита для ипотеки
Большинство граждан рассматривает ипотечное страхование, являющееся необходимым условием для получения долгосрочного кредита на приобретение жилья, как дополнительный налог, увеличивающий стоимость и без того недешевой покупки. Кого на самом деле защищает ипотечное страхование?
.
Лед тронулся!
.
Еще 2,5 года назад, по выражению представителей страхового бизнеса, рынок ипотечного страхования и его игроки «застыли на старте» в ожидании спроса. Теперь «лед тронулся» — ипотечное страхование растет как на дрожжах. В целом, по наблюдениям заместителя начальника отдела страхования нижегородского филиала СО «Россия» Марины Кузьмичевой, рынок ипотечного страхования, как и недвижимости, подвержен сезонному спросу, который колеблется по синусоиде. Осенью в Нижегородской области наблюдалось затишье, поскольку ипотечное кредитование просто не успевало за ростом цен на рынке жилья. В апреле, по прогнозам, также все затормозится в виду традиционного ежегодного скачка цен, а летом ожидается всплеск.
.
Ипотека становится весьма востребованной финансовой услугой: в 2005 г. объемы кредитования выросли втрое по сравнению с предыдущим годом, в 2006 г. темпы роста не снизились, и, по прогнозам экспертов, в 2007 г. эта тенденция сохранится. Аналитики предрекают данному рынку не менее 200-300% ежегодного роста на ближайшие несколько лет. Бум ипотечного кредитования объясняется дефицитом, существующим сегодня на российском рынке жилья. По данным Центра стратегических исследований Росгосстраха, в стране огромный нереализованный спрос на улучшение жилищных условий. Для его удовлетворения помимо повышения объемов жилищного строительства требуется предоставление ипотечных кредитов на приемлемых для заемщиков условиях. Площадь ежегодной застройки в России составляет около 40 млн кв. м, а потребность населения в жилье оценивается Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в 1,5 млрд кв. м.
.
Вместе с ипотечным кредитованием развивается одноименное страхование — сопутствующее условие для получения вожделенного жилищного займа, причем по темпам роста оно не отстает от самой ипотеки и рассматривается как одно из самых перспективных направлений страхового бизнеса. Например, за предыдущий год объемы ипотечного страхования Нижегородского филиала Росгосстраха выросли в 8 раз по сравнению с 2005 г. и составили более 8 млн руб. Лидерами ипотечного страхования на общероссийском рынке являются «Ингосстрах», Страховой дом ВСК, Росгосстрах, «Уралсиб», РОСНО, «Спасские ворота».
.
Рынок ипотечного страхования крайне молод, ему всего несколько лет, поэтому объем собираемых премий значительно превышает объем выплат, что привлекает на это поле новых игроков. Однако активность страховых операторов сдерживается отсутствием у них опыта работы в ипотечной сфере. Сегодня еще только формируются стандарты андеррайтинга заемщиков, данные для расчета страховых резервов, отрабатываются механизмы урегулирования убытков по страховым случаям. Для «созревания» этой услуги и ее превращения из «эскорта» ипотеки в полноценный инструмент страховой защиты всех участников ипотечной программы необходимо время.
.
Так или иначе, но сегодня страховщики считают ипотеку весьма привлекательным для себя сегментом рынка. Еще до начала ипотечного бума они заблаговременно сформировали страховые продукты, заключили соглашения с ипотечными компаниями и банками, а некоторые выставили услуги на открытый рынок, проявляя готовность к сотрудничеству с «проводниками» ипотеки. В настоящее время услуги ипотечного кредитования в России предоставляют более 200 банков, и каждый из них взаимодействует сразу с несколькими страховыми компаниями. Страховщики, в свою очередь, ведут планомерную работу по расширению списка банков-партнеров. Например, Росгосстрах по договорам ипотечного кредитования работает более чем со 100 банками по всей стране (ВТБ, МДМ-Банк, Райффазенбанк, ИМПЭКСБАНК, «Юниаструм Банк», Городской ипотечный банк и др.). СО «Россия» работает с АИЖК, сотрудничая также с рядом финансово-кредитных организаций, в том числе со Сбербанком РФ. «Для того чтобы получить вход на рынок и аккредитацию у АИЖК, „России“ пришлось вместе с юристами вносить изменения в некоторые документы, в том числе лингвистические коррективы в правила страхования, чтобы в случае наступления страхового события не возникло двойного толкования», — говорит Марина Кузьмичева. Первопроходцы оказались в более выгодном конкурентном положении, чем новички, которые только выходят на оживленный рынок. В этом бизнесе, как полушутя-полусерьезно признаются представители страховых компаний, четко работает правило большого семейства: кто первый встал, того и тапки.
.
На трех китах
.
Ипотечное страхование — обязательное условие получения кредита под залог недвижимости. Однако российское законодательство ограничивается требованием страховать только заложенное имущество. В то же время страховые компании предлагают комплексный пакет страховых услуг, поскольку, как отмечает заместитель директора ООО «Страховой Брокер «Группа К-Центр» Валерий Кипелкин, на этом настаивают сами банки, дабы защитить свои интересы.
.
Комплексное ипотечное страхование базируется на трех китах:
— страхование жизни и трудоспособности заемщика (кредитное страхование жизни),
— страхование конструктивных элементов квартиры (классическое имущественное страхование),
— защита от риска потери недвижимого имущества в результате прекращения права собственности (титульное страхование).
.
Причем, как отмечают специалисты Нижегородского филиала Росгосстраха, набор рисков, заложенных в комплексный ипотечный страховой продукт, целиком зависит от требований конкретной кредитной организации.
.
«Банки, имеющие собственный крупный капитал для осуществления долгосрочного кредитования, работают со страховщиками на особых условиях: зачастую их не интересует страхование титула, жизни и здоровья заемщика, — говорит г-жа Кузьмичева. — Финансовые организации, которые хотят побыстрее компенсировать свои вложения в ипотеку, продают свои закладные АИЖК, и уже в этой цепочке действуют очень жесткие условия страхования: требуется застраховать и титул, и предмет ипотеки, и жизнь заемщика».
.
«Предмет ипотечной программы (квартира, дом) передается в залог банку, который является выгодоприобретателем по договору страхования. Жилье страхуется от пожара, аварий водопроводных систем и т.п. Как правило, страховкой защищаются только конструктивные элементы квартиры — стены, полы, перекрытия. Внутреннюю отделку квартиры получатель кредита по желанию может защитить отдельным, дополнительным договором страхования», — рассказывает заместитель директора Нижегородского филиала Росгосстраха Алексей Рыжов.
.
Страхование титула — прав собственности на объект недвижимости — актуально, когда приобретается квартира на вторичном рынке, поскольку заемщик, купивший жилье с богатой «биографией», рискует его потерять: при переходе из рук в руки квартира могла быть отчуждена незаконно (то есть сделка купли-продажи может быть признана недействительной). Однако, по словам г-на Кипелкина, практика страхования титула сегодня нередко применяется в Москве, а также в некоторых регионах и по отношению к недвижимости на первичном рынке. В нашей стране при столкновении интересов инвестора и местных властей строительство может быть признано незаконным со всеми вытекающими для заемщика и кредитора последствиями.
.
Страхование жизни и трудоспособности заемщика, по мнению сотрудников Росгосстраха, — пожалуй, самый важный элемент страхового договора, защищающий не только интересы банка, но и самого получателя кредита. Ведь при неблагоприятных жизненных обстоятельствах, например, при потере трудоспособности, квартира останется у заемщика, поскольку его задолженность перед банком погасит страховая компания.
.
Цена страховки
.
Средние тарифы по полному пакету страхования классических рисков составляют ежегодно порядка 1-1,5% от стоимости ипотечного кредита.
.
«При расчете тарифов при страховании жизни и трудоспособности заемщика учитываются его возраст, пол и состояние здоровья, — рассказывает Марина Кузьмичева — Также многое зависит от программы кредитования — от того, каким образом заемщик расплачивается, и как банк начисляет проценты. Здесь невозможно вычислить среднерыночный тариф, слишком много факторов влияет на его величину. Разброс может составлять от 0,12% до 1,75% стоимости кредита. При страховании имущества в среднем по рынку применяется тариф от 0,2% — страховка стен и инженерных коммуникаций, и от 0,3% — страховка конструктивных элементов вместе с отделкой. За страховую защиту титула берется примерно 0,35-0,4% стоимости недвижимости».
.
В данных программах действует традиционный для классических видов страхования (жизни и имущества) перечень исключений и отказов в выплатах. По данным специалистов Росгосстраха, потенциальному заемщику могут отказать в подписании договора страхования по состоянию здоровья, если он страдает сердечно-сосудистыми и онкологическими заболеваниями, ВИЧ-инфицирован, состоит на учете в наркологическом диспансере и т.д. На заключение договора имущественного страхования не стоит рассчитывать, если дом, в котором находится квартира, в аварийном состоянии. В страховании титула страховщики могут отказать, если на стадии оформления документов на квартиру выявлены нарушения по предыдущим сделкам.
.
«Страховщик имеет право отказать в выплате страхового возмещения, если страхователь умышленно ввел его в заблуждение в процессе оформлении полиса, — рассказывает сотрудник РГС. — Например, при заполнении медицинской анкеты клиент умолчал о заболеваниях, которые давали страховой компании право отказать ему в заключении договора страхования». На компенсацию также не стоит рассчитывать, если страхователь совершил противоправные действия или находился в состоянии алкогольного и наркотического опьянения, в результате которых наступил страховой случай.
Умышленная порча имущества, использование застрахованного объекта не по целевому назначению (например, заемщик использовал квартиру в качестве ремонтной мастерской), нарушение правил хранения легко воспламеняющихся жидкостей, прочие деяния, указанные в перечне страховых исключений для классического имущественного страхования, дают страховым компаниям право отказать в выплате возмещения ущерба.
.
Кто рискует больше
.
В целом, страховщики считают ипотечное страхование перспективным бизнесом. «Риск в этом виде страхования значительно ниже, чем в КАСКО и ОСАГО. Правда, если не дай Бог что случится, то при небольших сборах страховщику придется отвечать по полной программе!» — говорит Марина Кузьмичева.
.
«Выплаты при ипотечном страховании нечасты, но масштабны, — рассказывает Алексей Рыжов. — Наша компания выплачивала очень крупные компенсации ущерба в Башкирии и Ленинградской области. В Нижегородском регионе выплаты были не очень большими. Например, недавно Росгосстрах выплатил 260 тыс. руб., когда неожиданно скончался заемщик и без кормильца остались жена и трое детей: если бы не страховка, семья не смогла бы выплачивать ипотечный кредит и судьба их постройки осталась бы под вопросом. Во втором случае сгорел дом, и компенсация составила около 300 тыс. руб. В Новосибирской области РГС выплатил свыше 1,3 млн руб. после того, как заемщик, заключивший договор комплексного ипотечного страхования осенью 2006 г., погиб в ДТП в начале 2007 г.».
Что касается «титульного» риска, то, как отмечает г-жа Кузьмичева, служба безопасности банка и риэлтерская компания обычно тщательно проверяют «чистоту» жилья, и в этой цепочке отсекаются риски возможной утраты права собственности на недвижимость еще на этапе подбора «ипотечной» квартиры. Таким образом, по словам Марины Кузьмичевой, добросовестность банков и агентств недвижимости позволяет еще на стадии оформления ипотечного кредита гасить риски страховщика. Получается своеобразная взаимная подстраховка.
.
Впрочем, как прогнозируют аналитики, с дальнейшим развитием ипотеки и ужесточением конкуренции между банками риски страховщиков могут возрасти.
.
Некоторые кредитные организации дают отсрочку на уплату первоначального взноса, а порой кредитуют заемщиков на полную стоимость недвижимости. Иные наращивают клиентский портфель, смягчая требования к получателям кредитов. В частности, позволяют заемщикам указывать альтернативные источники дохода, учитывают «серые» зарплаты, упрощают процедуры выдачи кредита, сокращая число необходимых документов и ускоряя сроки принятия решения. Эти шаги ведут в конечном итоге к снижению качества оценки состоятельности заемщика и залога (недвижимости).
.
По прогнозам экспертов, оценка рисков станет в недалеком будущем преимущественно делом страховщиков, поскольку со временем все больше игроков, стремясь сделать ипотеку более доступной и массовой, начнут привлекать все менее надежных заемщиков. А участники страхового рынка, в свою очередь, будут вынуждены ограничить круг потребителей ипотечных кредитов за счет повышенных тарифов для «сомнительных» категорий граждан и «рискового» жилья.
.
Кроме того, требования страховых компаний, по мнению г-на Кипелкина, могут стать одним из факторов, стимулирующих качественное развитие ипотечного рынка, в частности, сформировать стандарты выдачи кредитов под залог недвижимости. Заключая страховые договоры на выгодных для себя условиях, кредитные организации, по сути, создают себе дополнительную (сверх залога) гарантию возврата кредита, за которую платит потребитель. Такое положение дел, как полагает Валерий Кипелкин, выгодно как банкам, так и страховщикам, поскольку последним по большому счету все равно, кому выплачивать страховку.
.
Чтобы ситуация изменилась, нужно осознанное желание самих страховщиков работать не с банками, а акцентировать внимание на их клиентах. Такая стратегия поведения на рынке, по мнению аналитиков, может принести большие плоды. Сейчас рост ипотечного страхования напрямую зависит от объемов выдаваемых кредитов, а при взаимодействии напрямую с заемщиком страховщики получат возможность страховать риски не на сумму, указанную в кредитном договоре, а на полную стоимость ипотечного жилья, увеличивая объемы собираемых премий. Кроме того, делая ставку не на банк, а на его клиента, страховщики только укрепят свои позиции на рынке: в долгосрочной перспективе банки, увидев, что требования страховых компаний мешают выводить на рынок рискованные кредитные продукты, могут изменить стандартный перечень рисков, которые необходимо страховать заемщикам.
.
Правда, такая светлая перспектива пока выглядит неправдоподобной, поскольку сегодня движущей силой развития ипотечного страхования выступают не заемщики, а банки.
«Человек, который собирается купить жилье по ипотеке, сначала идет искать банк, который предложит наилучшие для него условия кредитования, и уже после этого осуществляется выбор и оценка недвижимости, проводится оценка рисков, заключается договор страхования, — говори г-жа Кузьмичева. — Иногда ситуация развивается от обратного. Человек присматривает себе квартиру, которую в силу ряда причин может купить только с помощью ипотеки, и в данной ситуации на первый план выходит агентство недвижимости, которое приводит клиента в банк. Но случается и так, что постоянные клиенты страховых компаний в силу давнего сотрудничества просят страховщиков подобрать для них оптимальную программу ипотечного кредитования и, соответственно, банк. Однако в основном инициатива вовлечения в ипотечную программу исходит именно от банков».
.
Достраховаться или сэкономить?
.
Заемщики, по словам Валерия Кипелкина, в основном пока не воспринимают ипотечное страхование как механизм, позволяющий им снизить собственные риски, и потому страхуются по минимуму. Ведь выгодоприобретателем по всем видам комплексного ипотечного пакета, как правило, выступает кредитная организация, а не заемщик, несмотря на то, что стороны имеют обоюдную заинтересованность в сохранности имущества и «добром здравии» кредитополучателя. И если необходимым требованием для получения кредита банк выставляет только страхование имущества, то застраховать свою жизнь получатель кредита уже не считает необходимым. Видимо, люди, берущие ипотечные кредиты, уверены в том, что с ними ничего не случится, воспринимая страхование как дополнительный побор. По признанию страховщиков, убедить заемщиков застраховать ипотечные риски не на сумму, указанную в договоре кредитования, а на полную стоимость ипотечного жилья, как правило, очень сложно. Редкий участник ипотечной программы соглашается, например, приобрести дополнительную защиту для внутренней отделки помещения.
.
Стараясь снизить расходы заемщиков (а заодно повысить собственную конкурентоспособность), страховщики корректируют тарифы, сокращают сроки выдачи полисов, предоставляют дополнительные услуги по сбору документов, «соблазняют» участника ипотечной программы интересными предложениями — по накопительному страхованию жизни или защите от невозврата кредита. Однако пока все тщетно. Подавляющее большинство заемщиков не выходят в своих расходах на ипотечное страхование за рамки условий, которые им выставляют банки.
.
Сложившаяся ситуация, как отмечают эксперты, в принципе характерна для любого молодого рынка. Такая же картина наблюдалась на рынке автострахования на заре введения в России ОСАГО, но затем отношение автовладельцев к институту страхования заметно изменилось: теперь, согласно исследованиям страховых компаний, большинство граждан воспринимает автострахование как эффективный инструмент защиты своих интересов. Подобный сдвиг спустя пару лет должен произойти и на рынке ипотечного страхования.
.
Анна Глуховская
.
  Ответственность за достоверность теоретической информации, а также достоверность новостей несет источник информации. Создатели проекта не несут ответственности за достоверность размещенной на сайте рекламной информации, конкретных данных об объектах недвижимости.
 
© Copyright "Р52.РУ"