Нижний Новгород Новостройки
18 октября 2019

Всего новостроек:77
R52.RU
Знакомства
Студия дизайна
StreetRacing
Информация

DOM@R52.RU
Это интересно

РЕКЛАМА




Rambler's Top100



СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОВОСТИ
ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
АНАЛИТИКА РЫНКА
НОВОСТИ ГОРОДА
ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
СПРАВКА НН
"СТРОИТЕЛЬНЫЙ" КАТАЛОГ ФИРМ
ДОСКА ОБЪЯВЛЕНИЙ
ТЕРМИНОЛОГИЯ
РЕКЛАМА НА СЕРВЕРЕ
НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
ССЫЛКИ

РЕКЛАМА





Свой бизнес
Свой стиль
Свой сайт
Интернет-компания R52.RU
Золотая пора арендодателей
Золотая пора арендодателей

ЭТО ИНТЕРЕСНО
  Жилищное кредитование
Данный раздел посвящен разнообразным аспектам ипотеки: законодательная база, прогнозы, мнения специалистов и многое другое.

 

К списку статей

14-10-2004

По честному - без обмена
В России ипотечное кредитование только начинает развиваться, а потому оно возникает чаще по "прямой" схеме - банк выдает кредит под залог конкретной квартиры. Но чувствуя потребность расширения услуг, еще месяц назад Владимир Путин на встрече с журналистами в Сочи провозгласил: "Вступая в ипотеку, потом можно будет поменять и месторасположение, и саму квартиру, потому что система ипотечного кредитования очень мобильна". Однако на практике складывается совершенно другая ситуация. Согласно Гражданскому кодексу заемщик, проживая в заложенной квартире и постепенно погашая кредит, может продать ее и купить новую, но только с согласия и при участии банка-кредитора. Но банки практически не осуществляют перекредитования - т.е. переоформления ипотеки с проданного жилья на новое: ни один из риэлторов ведущих столичных компаний, опрошенных "Временем новостей", не вспомнил таких случаев. Не смогли их назвать и в банках. В принципе же заемщики иногда меняют квартиры, но при этом они совершают не обменную сделку, а сделку по продаже старой квартиры и покупке новой. Кроме того, как правило, новая квартира приобретается не по ипотечной схеме. Такая ситуация сложилась потому, что, во-первых, клиенты не хотят заново проходить сложную процедуру получения кредита, а во-вторых, в схеме продажи-покупки существуют временные промежутки, в течение которых кредит остается необеспеченным, т.е. резко возрастают банковские риски.
.
Схема продажи заемщиком старой квартиры и покупки новой выглядит следующим образом. Для начала необходимо получить согласие банка на сделку, а затем найти покупателя на заложенную квартиру. На первый взгляд, ничего сложного нет. Однако, учитывая, что лагерь покупателей испытывает к официальному рынку (а банки желают иметь дело исключительно с "белым" рынком) недоверие, покупатель этот скорее всего будет профессиональным инвестором. В противном случае цена квартиры будет несколько занижена или потребуются некоторые финансовые гарантии на период, пока с квартиры не будет снят залог. После того как с покупателем подписан договор о намерениях, банк направляет в "Мосрегистрацию" письмо о том, что кредит погашен, и просит снять с квартиры обременение. Здесь концентрируется главный банковский риск: банк утверждает, что кредит погашен, но на самом деле деньги еще не поступили, ведь квартира по-прежнему заложена и потому не продана.
.
Юридически после получения банковского письма "Мосрегистрация" должна снять залоговое обременение с квартиры. А когда органы регистрации выдают решение о снятии залога (на это уходит около двух недель), заключается сделка купли-продажи освобожденной квартиры. После этого на вырученные деньги погашается банковский кредит. В результате заемщик остается без жилья и без долга банку. И только затем возможна процедура покупки новой квартиры.
.
Конкретный пример такой ситуации есть во многих агентствах. Гендиректор агентства "ЛАУРЕЛ" Ирина Радченко говорит, что на этом этапе клиенту важно определиться: брать новый кредит в прежнем банке и с помощью него приобретать новую квартиру, либо брать кредит в новом банке, либо кредит вообще не брать. Практика показывает, что последнее происходит чаще всего. Начальник кредитного отдела Фора-банка Алексей Федулов рассказал "Времени новостей", что за последний год по желанию клиента было продано четыре-пять квартир, однако ни в одном из случаев заемщик не стал брать кредит вторично. Видимо, потому, что ему в этом случае пришлось бы проходить нелегкую процедуру получения кредита заново.
.
Однако бывают случаи, когда желающие поменять квартиру заемщики меняют и кредитора. Ведь условия в некоторых банках становятся гибкими, и заемщики имеют возможность получить новый кредит на более выгодных условиях. Кроме того, у некоторых появляется желание заработать на разнице цен. Ведь спустя полгода или год цены на жилом рынке существенно возрастают: например, в этом году за первое полугодие они выросли на 15-20%. Таким образом, реализуя квартиру, купленную по старой цене, можно получить сумму, значительно превышающую ту, за которую она была куплена.
.
Банку же, очевидно, весьма важно продолжать с клиентом отношения, ведь, во-первых, уже сложилась определенная кредитная история клиента, а во-вторых, банк в этом случае увеличивает срок этих отношений и, соответственно, свою прибыль. Однако механизм юридического перекредитования (т.е. пролонгации кредита в связи с обменом квартиры, а не продажа старой квартиры и покупка новой) в России не сформирован. А без него банки сталкиваются с серьезным риском. По словам замначальника отдела ипотечного кредитования Московского кредитного банка Ирины Дуденко, "в процессе продажи старой квартиры, покупки новой и переоформления кредита риски банка связаны с тем, что некоторое время кредит остается необеспеченным" - с того момента, как со старой квартиры будет снят залог, и до погашения первого кредита эта квартира должна быть продана. Но, как говорит г-жа Дуденко, политика банков такие риски исключает. "Конечно, этот рискованный промежуток времени можно "покрыть" гарантийным письмом, т.е. обеспечить таким образом кредит, но мы этим заниматься не будем", - сказала она.
.
Впрочем, банкиры иногда все же вынуждены идти на риск. Прежде всего, если заемщик не расплачивается по кредиту и ему приходится продавать заложенное жилье. Кроме того, Алексей Федулов из Фора-банка говорит, что некоторые клиенты прекращают отношения с банком и в других случаях: квартира разонравилась, стало ясно, что за те же деньги можно было купить лучшую, заемщик переехал жить в другой город или эмигрировал из страны. В этих случаях банк снижает риск следующим образом: с клиентом заключается договор, в котором прописывается механизм продажи квартиры и доступа к банковским ячейкам, в которые попадут вырученные в результате сделки деньги. Ячеек две: одна на сумму непогашенного кредита, доступ к ней имеет только банк, а вторая - на разницу между суммой продажи квартиры и суммой долга, она достается клиенту.
.
Таким образом, менять заложенную квартиру заемщику и банкам довольно хлопотно. Правда, нельзя исключать, что с развитием ипотеки будет развиваться и нормативная база, которая позволит банкам нивелировать все риски и внедрить систему настоящего перекредитования, как и говорит Владимир Путин.
.
Время новостей
.
  Ответственность за достоверность теоретической информации, а также достоверность новостей несет источник информации. Создатели проекта не несут ответственности за достоверность размещенной на сайте рекламной информации, конкретных данных об объектах недвижимости.
 
© Copyright "Р52.РУ"