Нижний Новгород Новостройки
21 ноября 2017

Всего новостроек:77
R52.RU
Знакомства
Студия дизайна
StreetRacing
Информация

DOM@R52.RU
Это интересно

РЕКЛАМА




Rambler's Top100



СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОВОСТИ
ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
АНАЛИТИКА РЫНКА
НОВОСТИ ГОРОДА
ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
СПРАВКА НН
"СТРОИТЕЛЬНЫЙ" КАТАЛОГ ФИРМ
ДОСКА ОБЪЯВЛЕНИЙ
ТЕРМИНОЛОГИЯ
РЕКЛАМА НА СЕРВЕРЕ
НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
ССЫЛКИ

РЕКЛАМА





Свой бизнес
Свой стиль
Свой сайт
Интернет-компания R52.RU
Золотая пора арендодателей
Золотая пора арендодателей

ЭТО ИНТЕРЕСНО
  Новости
 

К списку статей

01-10-2007

Как удержать цену «квадрата»
Цены на первичном рынке жилья Нижегородской области остаются самыми высокими среди регионов ПФО. По мнению экспертов, к этому привело хаотичное развитие местной строительной отрасли на протяжении нескольких последних лет. Но даже если сегодня применить комплексные меры и создать благоприятные условия для застройщиков, то масштабного ввода нового жилья, а значит, стабилизации цен придется ждать еще 2-3 года.
 
По стоимости квартир в новостройках наша область обогнала не только регионы ПФО, но и оказалась на третьем месте по всей стране. Согласно данным Росстата за I кв. 2007 г., стоимость квадратного метра на первичном рынке у нас достигла 51,1 тыс. руб. (в конце 2006 г. - 47,1 тыс. руб.). Дороже жилье в новостройках продавалось только в Санкт-Петербурге (66,8 тыс. руб. за кв. м) и в Москве (105,8 тыс. руб.). Кроме того, наш регион лидировал и по другому показателю: цена нижегородского «квадрата» на первичном рынке в 6,8 раза превысила среднедушевые доходы населения области, в то время как в целом по стране этот коэффициент зафиксирован на уровне 4,2 раза, а в ПФО - 4,3 раза.
Каким образом сделать жилье доступным для большинства нижегородцев? Как воздействовать на факторы, влияющие на структуру себестоимости квадратного метра, и с помощью этого стабилизировать цены? Эти вопросы обсуждались на круглом столе по проблемам ценообразования на рынке жилья, прошедшем в Законодательном Собрании Нижегородской области в преддверии принятия областного закона «О жилищной политике».
 
Ускорить, чтобы остановить
Как пояснил председатель комитета жилищной политики и градостроительства Законодательного Собрания Нижегородской области Александр Сериков, цена квадратного метра в новостройке формируется в три этапа (сметная стоимость строительства, фактическая себестоимость с учетом различных обременений и рыночная стоимость), увеличиваясь за время реализации проекта примерно в 2,5-3,5 раза. Меньше всего цена изменяется на начальном этапе. По данным Нижегородстата за 6 месяцев этого года, себестоимость «квадрата» для застройщика даже снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (14,1 тыс. руб. против 15,2 тыс. руб.). Самый значительный рост цены при строительстве происходит потом: стоимость земельной площадки на аукционе, обязательства перед муниципалитетом, обременения в виде строительства дорог и объектов социальной сферы, плата за подключения к инженерным сетям и пр. добавляют к начальной стоимости 100-150%. Наконец, на стадии продажи квартиры в новостройке ее стоимость возрастает еще на 50-100%.
По мнению участников круглого стола, принимать меры придется во всех трех направлениях. В первую очередь, нужно пытаться насытить спрос на дефицитный товар, резко увеличивая объемы ввода нового жилья. «Это главный фактор, который поможет затормозить рост цен, - уверен представитель министерства строительства Нижегородской области Владимир Челомин. - Если в 2002 г. мы вводили 480 тыс. кв. м, в прошлом году - 826 тыс. кв. м, в текущем году планируется выйти на уровень более 1 млн кв. м, а в следующем - 1,35 млн кв. м». Кстати, ускорение темпов жилищного строительства в нашем регионе уже нашло отражение в данных статистики: за 6 месяцев этого года ввод жилья увеличился на 224% по сравнению с аналогичным периодом 2006 г., в то время как общероссийский показатель - 134%.
Однако даже таких темпов будет недостаточно для удержания нижегородских цен. По мнению главного советника полпреда в ПФО по градостроительству Татьяны Терехиной, строить в нашем регионе нужно намного больше. «Если в Чувашии ежегодно вводится 1 млн кв. м жилья, то в Нижегородской области, ставшей центром Приволжского округа, нужно сдавать не 1,35 млн кв. м в следующем году, а 3 млн кв. м сейчас, - подчеркнула она. - Это вполне реальная цифра, и часть регионов округа на этот показатель уже вышли».
Увеличивать объемы чиновники намерены и за счет строительства индивидуального и малоэтажного жилья, возводимого в малых городах области и сельской местности. «В структуре жилья, вводимого на других территориях ПФО, 70% занимают индивидуальные дома и только 30% - многоквартирные, а в Нижегородской области соотношение обратное, - отметил г-н Челомин. - Областная программа по малоэтажному строительству предполагает возведение 380 тыс. кв. м в год, что также позволит увеличить общие объемы ввода и снизить цену квадратного метра. Если мы обеспечим индивидуальное строительство земельными площадками, коммуникациями и дорогами, то тем самым дадим людям возможность строить дешевое жилье».
Впрочем, региональное правительство намерено увеличивать количество предложения на первичном рынке не только с помощью наращивания темпов строительства, но и развития социального найма. «В настоящее время разработан пилотный проект строительства доходных домов, который начнет реализовываться в следующем году, - сообщил Владимир Челомин. - Он предполагает возведение малогабаритного, но полностью благоустроенного жилья. Это даст возможность молодым семьям жить в нем в течение нескольких лет и зарабатывать на покупку квартиры». Планируется, что арендованная квартира будет обходиться молодой семье в 5-7 тыс. руб. в месяц (без оплаты коммунальных услуг), а срок окупаемости доходного дома составит 6-7 лет.
 
Стройки рынок не расширят?
На сдерживание роста цен сегодня влияет скорее не увеличение объемов ввода нового жилья, а законы развития самого рынка. «Вслед за резким взлетом идет стагнация, которая продлится не более одного года, - говорит директор по продажам АН «Адрес» Елена Соловьева. - Аналитики рынка недвижимости прогнозируют рост цен на жилье уже в начале следующего года».
Кроме того, прогнозные показатели таят и другую опасность: часть вводимого жилья окажется социальным, то есть, будет выделено или продано нижегородцам по различным областным программам и не попадет на рынок. Но именно «социальные» объемы предполагается увеличивать в первую очередь. «Это значит, что в действительности на рынке квартир больше не станет, и роста предложения не произойдет, - продолжила г-жа Соловьева. - А что такое дефицит жилья при платежеспособном спросе, и как он потянет весь остальной рынок - мы все прекрасно знаем».
По мнению риэлтора, социальное жилье не становится доступнее, в частности, по такой причине: в областных программах выставляются очень строгие ограничения по площади покупаемой квартиры, и 60% нижегородского жилищного фонда просто не соответствует заявленным требованиям. К примеру, если молодая семья получила субсидию на приобретение жилья площадью 30 кв. м, то квартиру в 29,6 кв. м она купить уже не сможет. «Банки могут увеличить сумму выдаваемого кредита, а областной бюджет - предоставить субсидию, но на рынке мало жилья, которое подходило бы для подобных программ, - прокомментировала ситуацию Елена Соловьева. - Нам просто нечего предложить их участникам».
 
Сегодня меры - через 3 года результат
Если масштабный ввод жилья в перспективе может повлиять на последнюю стадию формирования цены нижегородского квадратного метра, то развитие рынка строительных материалов и стимулирование его участников - на начальный этап. По утверждению Владимира Челомина, имеющихся в регионе мощностей хватит для строительства 2 млн кв. м в год, однако отрасль интенсивно наращивает объемы производства - в 2006 г. в нее был инвестирован почти 1 млрд руб. В частности, средства были направлены на развитие проекта Борского силикатного завода по производству газобетонных блоков, а также на реконструкцию Кстовского завода железобетонных изделий, способного обеспечить панельными плитами строительство 250 тыс. кв. м жилья в год. Кроме того, в настоящий момент утверждена программа по самодостаточности районов, предусматривающая наличие в каждом из них кирпичного завода.
Что же касается причин, подтолкнувших к удорожанию жилья, то одну из них чиновники увидели в недоработках нормативно-правовой базы. По мнению г-жи Терехиной, самыми дорогими в ПФО стали нижегородские новостройки вследствие непродуманных и нескоординированных действий властей: планирование развития стройиндустрии на региональном уровне долгое время отсутствовало, хотя некоторые территории округа начали эту работу 5-7 лет назад. «Если начать действовать сегодня, то видимый результат мы получим только через 2-3 года, - подчеркнула она. - Нужно ускорить принятие всех нормативных актов, привести региональное законодательство в соответствие с Градостроительным и Земельным кодексами, а также продумать комплексную программу по развитию всей индустрии. Например, сегодня в Нижегородской области отсутствует схема территориального планирования городов. О каких аукционах можно говорить в этой ситуации?»
Действительно, отсутствие подготовленных площадок для жилищного строительства оказалось другой причиной, сдерживающей развитие рынка (вторая стадия формирования цены). «Площадок, к которым были бы подведены коммуникации, сегодня в Нижнем Новгороде нет, - признал г-н Челомин. - Застройщику самому приходится вкладывать средства в подведение инженерной инфраструктуры. Сегодня есть даже такие объекты, которые готовы к эксплуатации, но не имеют электроснабжения». Между тем, цена подключений очень сильно влияет на конечную стоимость строящихся квартир: она занимает 20-40% в их фактической себестоимости.
Все эти обстоятельства дали отдельным чиновникам повод строить неблагоприятные прогнозы. «Площадок комплексной застройки, которые могли бы решить проблему масштабного ввода жилья, в Нижнем уже сегодня практически нет, и этот вопрос пока никак не решается, - считает г-жа Терехина. - Из трех представленных на аукцион площадок ни одна не подготовлена. При таком подходе через два года сдавать будет нечего». Кстати, на подготовку площадок под строительство для регионов предусмотрены средства из федерального бюджета, но, чтобы участвовать в конкурсе, нужен пакет нормативных актов, приводящих в соответствие региональное и федеральное законодательство.
 
Обременительный бизнес
Сегодня большинство нижегородских застройщиков не только не стремятся возводить социальное жилье, но и слабо заинтересованы в жилищном строительстве. Так, по словам генерального директора ГК «Столица Нижний» Олега Сорокина, его компания свела к минимуму деятельность в этой области. «Несмотря на то, что мы располагаем организационными возможностями, достаточными оборотными средствами, абсолютным доверием со стороны потребителей и банков, нам гораздо интереснее строить коммерческую недвижимость, где себестоимость строительства не так жестко влияет на конечный результат», - отметил он.
Сегодня, как и 5 лет назад, нижегородские застройщики остаются один на один с проблемой подготовки площадки. Бесконечные обременения под видом технических условий, долей муниципалитета и других нагрузок, по мнению участников рынка, делают этот бизнес неустойчивым и непрозрачным. Как ни странно, такому положению способствует и федеральное законодательство. Так, статьи федерального закона, регламентирующего тарифы на подключение, конкретизируются только сегодня. Одно из последних уточнений - постановление российского правительства от 1 июля 2007 г., разъясняющее, что если в технических условиях стоит фраза «подключение к существующей сети», то плата за подключение «может не браться». Такая формулировка трактуется двояко, а значит, лишь «подогреет» коррумпированность (по данным участников круглого стола, непроизводственные затраты в виде коррупционных взносов и участия посредников составляют 10% от фактической себестоимости строительства).
«Сегодня на рынке услуг по подключению существует произвол, и именно здесь надо наводить порядок, - прокомментировал генеральный директор ГК «Кварц» Дмитрий Кузин. - Понимание тех или иных строк закона и их разъяснение может привести к разным результатам. Если энерго-, тепло- и водоснабжающие организации действительно будут тянуть сети и трубы, тогда мы получим положительный эффект в виде стабилизации цены квадратного метра. Если же они будут давать разрешение росчерком пера, а коммуникации станут прокладываться за счет застройщиков (в конечном итоге - за счет покупателей), то стоимость жилья продолжит расти».
Отсутствие рынка с понятными и одинаковыми для всех игроков экономическими механизмами оказалось главным препятствием на пути к масштабному строительству. В этой ситуации застройщику легче и выгоднее возвести один дом, нежели освоить площадку под жилой комплекс. «Совсем недавно мы строили элитный дом на улице Минина и совершенно безбедно продавали в нем квартиры по достаточно высокой цене, - рассказал г-н Сорокин. - При данной стоимости продажи квадратного метра цена подключения к сетям оказалась не столь существенной - она добавила к себестоимости «квадрата» -50. В то же время у нас четвертый год простаивает площадка на Мещерском озере под строительство 150 тыс. кв. м жилья. Мы не можем подготовить участок, потому что при возведении массового жилья стоимость подключений очень ощутимо отражается на цене квадратного метра. Кроме того, такого масштаба бюрократии, как в жилищном строительстве, нет нигде, а это серьезно влияет на сроки». В результате ни на одну из семи земельных площадок, имеющихся у компании и предназначенных под жилищное строительство, нет полного пакета технических условий, хотя застройщик был готов инвестировать в эти объекты в общей сложности 0 млн.
 
Требуется готовый продукт
Аукционная система, призванная разрешить проблемы застройщика относительно подготовки площадок, также не улучшила его положения. «Мы получили законодательство, к которому совершенно не были готовы, - считает г-н Кузин. - Сегодня многие местные застройщики не в состоянии выложить большие суммы за приобретение площадок и подключение к коммуникациям, чтобы начать на них строительство в 2010 г. Фактически, выиграть на аукционе - значит, профинансировать будущую стройку, продажи на которой начнутся только через 3-5 лет».
Как сообщил Владимир Челомин, стартовая цена земли на аукционе составляет 10-15% от рыночной стоимости жилья, которое предполагается построить на данной площадке (то есть, прохождение компании через аукцион увеличивает цену квадратного метра на 0-300 в зависимости от местоположения выигранного участка). Долговременные вложения такого масштаба по силам далеко не каждому нижегородскому застройщику, поэтому аукционы, по сути, могут лишить их возможности развития, что в свою очередь сдержит общий темп жилищного строительства. Ведь чтобы исполнительная власть получила запланированное увеличение объемов в 2010 г., застройщик должен выйти на эти площадки уже в ближайшие месяцы.
Участники рынка видят два выхода из сложившейся ситуации. Первый - сделать рынок жилищного строительства понятным, прозрачным и доступным для бизнеса. «Речь идет не о налоговых послаблениях, - подчеркивает Олег Сорокин. - Нужен ежедневный диалог между властью и бизнесом, который решал бы реальные проблемы застройщика». Иными словами, компания должна иметь возможность купить услугу по подключению сегодня, чтобы начать работать на площадке завтра.
Второй путь - адресно передавать площадки застройщикам. «Неплохо, если бы минстрой региона планировал ввод жилья не только в общих объемах, но и в адресных показателях - кто, где, когда и сколько будет строить, - считает Дмитрий Кузин. - Можно раздать сколько угодно земельных участков, которые начнут простаивать, а в министерстве будут по-прежнему рассчитывать на плановый ввод». Впрочем, оба пути не смогут миновать решения известной проблемы: застройщики все сильнее нуждаются в уже готовом продукте - сформированной площадке с подведенными коммуникациями.
.
Галина Зайцева
.
  Ответственность за достоверность теоретической информации, а также достоверность новостей несет источник информации. Создатели проекта не несут ответственности за достоверность размещенной на сайте рекламной информации, конкретных данных об объектах недвижимости.
 
© Copyright "Р52.РУ"