Нижний Новгород Новостройки
22 сентября 2017

Всего новостроек:77
R52.RU
Знакомства
Студия дизайна
StreetRacing
Информация

DOM@R52.RU
Это интересно

РЕКЛАМА




Rambler's Top100



СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОВОСТИ
ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
АНАЛИТИКА РЫНКА
НОВОСТИ ГОРОДА
ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
СПРАВКА НН
"СТРОИТЕЛЬНЫЙ" КАТАЛОГ ФИРМ
ДОСКА ОБЪЯВЛЕНИЙ
ТЕРМИНОЛОГИЯ
РЕКЛАМА НА СЕРВЕРЕ
НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
ССЫЛКИ

РЕКЛАМА





Свой бизнес
Свой стиль
Свой сайт
Интернет-компания R52.RU
Золотая пора арендодателей
Золотая пора арендодателей

ЭТО ИНТЕРЕСНО
  Операции с недвижимостью
 

К списку статей

11-08-2006

Риэлтерские технологии: Виды договоров купли-продажи жилья
В отличие от норм многих европейских стран российский закон не требует обязательного нотариального оформления договора купли-продажи. Покупатель и продавец могут подписать соглашение между собой, - на юридическом языке это называется договором в простой письменной форме. Однако, по привычке, девять из десяти граждан, не смотря на дополнительные расходы, обращаются к нотариусу. Многие считают нотариат обязательным атрибутом цивилизованного рынка. Так ли это?
.
О преимуществах и недостатках двух форм подтверждения сделки рассуждают специалисты Центрального агентства недвижимости. - Наталья Кирсанова, заместитель директора Центрального агентства недвижимости:
.
- Формирование рынка недвижимости в нашей стране происходило под влиянием западного опыта. А, как известно, в цивилизованных странах участие нотариуса в удостоверении сделки является обязательным. Но наши, российские законы менее требовательны к таким операциям, и договор, заключенный в простой письменной форме, является таким же документом, как и нотариально заверенный.
.
Большинство агентств, производящих операции с недвижимостью, предпочитают использовать в своей практике нотариат. Для агента это, наверное, проще: подготовить необходимые документы и договориться о встрече с нотариусом не составляет особого труда. Нотариус подготовит и текст договора, и произведет необходимую проверку документов. За свою работу он отвечает «головой», так что к качеству составленного договора у государственных органов, осуществляющих регистрацию сделки, претензий практически не возникает. А для многих клиентов нотариат – подтверждение законности и чистоты сделки. Договор в простой письменной форме они воспринимают как недостаточно серьезный документ, который в случае споров по сделке не будет иметь надлежащего веса.
.
Тем не менее, если агент озабочен проблемами своего клиента, в целях экономии времени и средств, он должен рассказать клиенту о возможности заключения договора в простой письменной форме. Во-первых, в таком договоре можно прописать полную сумму сделки; во-вторых – значительно сэкономить на государственной пошлине (стоимость нотариата – 1% от суммы сделки).
.
Договор в простой письменной форме можно составить самостоятельно, взяв за шаблон готовый документ. Но лучше обратиться к юристу, который составит договор в соответствии с условиями отдельно взятой сделки, стоимость услуг которого обойдется в пределах полутора тысяч рублей. Но есть условие – договор о купле продаже должен подписываться сторонами в присутствии работников ГУ ФРС во время подачи документов на государственную регистрацию.
.
К сожалению, при покупке квартиры по ипотеке, простая письменная форма договора применяется реже. Большинство банков требуют нотариально удостоверенный документ и настоятельно рекомендуют воспользоваться услугами нотариуса, с которым у банка заключен договор о сотрудничестве.
.
Владимир Трифонов, заместитель директора Центрального агентства недвижимости:
.
- Да, нотариально оформленная сделка дороже обходится, но она и более надежна. Несмотря на то, что при заключении сделки в простой письменной форме присутствуют работники ГУ ФРС, они не удостоверяют этот документ своей подписью. В обязанности нотариуса входит удостоверение личностей (участников сделки) и их дееспособности. И в части денежного обеспечения он отвечает по каждой сделке. Еще одно преимущество – нотариус, как третье лицо в совершении сделки может выступать свидетелем в суде при возникновении споров между сторонами.
.
В регионах, где развита юридическая культура, большая часть сделок заверяется нотариально. Такая форма усложняет жизнь мошенникам, которых в больших городах значительно больше. В глубинке почти в ста процентах случаев используется простая письменная форма, потому как отношения там преимущественно строятся на доверии.
.
Тем не менее, есть масса сделок, в которых можно обойтись без нотариуса. Например, когда у вас абсолютно прозрачная сделка, и в договоре о купле-продаже указывается полная сумма. Но, если сделка проводится по доверенности, или участниками сделки является категория повышенного риска (несовершеннолетние дети, престарелые родственники и т.п.), - я бы не советовал использовать для ее подтверждения простую письменную форму.
.
Наталья Смыкало, заместитель директора Центрального агентства недвижимости:
.
- Если покупатель видит необходимость в дополнительной защите нотариального удостоверения и готов ее оплачивать - это его право. Однако многие неверно оценивают степень этой защиты: из общего числа сделок, по которым возникают судебные иски, большинство прошло нотариальное оформление. В моей практике еще ни один нотариус не защитил покупателя при сделках, совершенных с отступлениями от закона.
.
Нотариус - независимая сторона, которая должна удостоверить добрую волю участников сделки и проследить за соблюдением их прав в договоре. Однако, к примеру, убедиться в дееспособности сторон он не может. Проверить подлинность документов, предоставленных сторонами для совершения сделки, он тоже не в состоянии. В любом солидном агентстве перед заключением сделки все документы тщательно проверяются. Проверяются они и в ГУ ФРС, которое регистрирует сделку. Так зачем нам тратить немалые деньги, для того, чтобы эту работу еще раз (или за нас) проделал нотариус?
.
Пытаясь сэкономить на госпошлине (а в некоторых случаях - и на налогах), участники сделки нередко указывают в договорах так называемую оценочную (ПИБовскую) стоимость квартиры. Обычно она составляет 200-300 тысяч рублей. Если сделку признают незаконной, покупатель получит по суду лишь эту небольшую сумму. И в чем тогда смысл `защиты` договора нотариальной печатью?
.
Сегодня многие банки при выдаче ипотечного кредита готовы к пересмотру собственных требований к нотариату. Даже довольно консервативный Сбербанк склоняется к возможности оформления договора купли-продажи в простой письменной форме. Так что я считаю такой вариант оформления договора более удобным и менее затратным. Притом, что «степень защиты» от возможных неприятностей у простой и нотариально заверенной формы абсолютно одинакова.
.
Кстати, текст договора в простой письменной форме вам поможет составить все тот же нотариус, только оплата услуги окажется значительно меньше. И не нужно для этого тратить дополнительное время: при подготовке к сделке вы все равно посетите нотариуса, например, для удостоверения согласия на сделку родственников и т.п.
.
Мнение юриста
.
Игорь Силкин, руководитель юридического отдела Центрального агентства недвижимости:
.
- Купля-продажа недвижимого имущества, стоимость которого не менее чем в десять раз превышает установленный законом минимальный размер оплаты труда, является сделкой, подтверждение которой документом в письменной форме является обязательным. Форма этого документа может быть простой письменной, т.е. подписанной сторонами без какого-нибудь дополнительного удостоверения, и письменной нотариальной, т.е. подписанной сторонами и удостоверенной нотариально. ФРС осуществит регистрацию перехода права собственности в обоих случаях.
.
Но, как показывает опыт судебной практики, нотариально заверенный договор купли-продажи наиболее полно защищает стороны от утраты титула, т.е. права собственности на имущество.
.
При удостоверении сделки нотариус обязан проверить дееспособность и правоспособность каждой из сторон, чистоту титула, наличие обременений и прав третьих лиц на отчуждаемое и приобретаемое имущество. Кроме того, нотариус предоставит сторонам грамотно подготовленную форму договора, а в соответствии с последними изменениями в законодательство РФ, направит пакет документов в государственный регистрирующий орган (ФРС) и обеспечит его получение.
.
Участие нотариуса в совершении сделки гарантирует беспрепятственное прохождение подготовленного им договора и исключает возврат с регистрации по причине отсутствия необходимых документов, подтверждающих правомерность сделки. При оформлении сделки в простой письменной форме бывали случаи, когда даже после государственной регистрации покупатель утрачивал право собственности из-за того, что продавец недвижимого имущества по каким-то причинам не имел права на продажу. Покупателю приходилось длительное время в судебном порядке, а затем в порядке исполнительного производства возвращать свои средства, внесенные в качестве оплаты. Но даже при наличии положительного решения суда, покупателю не всегда удается вернуть свои деньги в полном объеме.
.
Договор купли-продажи в письменной нотариальной форме суды принимают как основное доказательство добросовестности приобретения, а также соблюдения прав и законных интересов третьих лиц.
.
Безусловно, право выбирать, какую форму договора предпочесть для удостоверения сделки, принадлежит клиенту. Но опытный агент,- способный самостоятельно оценить и ситуацию, и адекватность обеих сторон, и возможность возникновения каких-либо неприятных последствий, - всегда поможет клиенту верным советом. Что же касается действенной защиты сделки, - на это существует страхование. Страховая компания возместит ущерб в полном объеме вне зависимости от причины, по которой покупатель потеряет право на жилье. Но страховые полисы подписывают от силы 3-5% участников сделок.
.
  Ответственность за достоверность теоретической информации, а также достоверность новостей несет источник информации. Создатели проекта не несут ответственности за достоверность размещенной на сайте рекламной информации, конкретных данных об объектах недвижимости.
 
© Copyright "Р52.РУ"