Нижний Новгород Новостройки
24 апреля 2019

Всего новостроек:77
R52.RU
Знакомства
Студия дизайна
StreetRacing
Информация

DOM@R52.RU
Это интересно

РЕКЛАМА




Rambler's Top100



СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОВОСТИ
ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
АНАЛИТИКА РЫНКА
НОВОСТИ ГОРОДА
ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
СПРАВКА НН
"СТРОИТЕЛЬНЫЙ" КАТАЛОГ ФИРМ
ДОСКА ОБЪЯВЛЕНИЙ
ТЕРМИНОЛОГИЯ
РЕКЛАМА НА СЕРВЕРЕ
НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
ССЫЛКИ

РЕКЛАМА





Свой бизнес
Свой стиль
Свой сайт
Интернет-компания R52.RU
Золотая пора арендодателей
Золотая пора арендодателей

ЭТО ИНТЕРЕСНО
  Операции с недвижимостью
 

К списку статей

26-09-2006

В лабиринте арендных расходов
Покупка собственного здания или помещения под офис далеко не всем предпринимателям по карману. Именно поэтому многие из них в последнее время все больше склоняются к заключению договора долгосрочной аренды. Преимущества его, конечно, бесспорны, но и недостатков в таком решении проблемы предостаточно.
.
При краткосрочной аренде недвижимости особых проблем у фирм не возникает – договор вступает в законную силу с момента его подписания. Причем в данном случае такое соглашение регистрировать не нужно.
.
А вот с долгосрочной арендой ситуация иная. Договор найма помещения, который заключается на срок не менее года, необходимо зарегистрировать, причем до этого знаменательного момента он считается незаключенным (п. 2 ст. 651 ГК). В то же время помещение нередко уже используется арендатором по назначению, и он не только несет текущие расходы, но и перечисляет арендную плату. Выходит, что у него образуются неподтвержденные затраты, причем они могут оставаться таковыми довольно долгое время. По закону на регистрацию договора отводится максимум месяц с момента подачи документов. Кроме того, чиновники по собственной инициативе вправе в некоторых случаях еще на месяц приостановить процесс регистрации (п. 3 ст. 13, п. 2 ст. 19 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Вот только на практике эти сроки далеко не всегда соблюдаются, и фирмы длительное время могут списывать в себестоимость якобы неподтвержденные затраты.
.
Долгосрочные арендные платежи нельзя признать для расчета налога на прибыль до тех пор, пока договор не будет зарегистрирован. На этом настаивают налоговиики, ссылаясь на нормы пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса. В нем, в частности, сказано, что расходы должны быть подтверждены документами, оформленными в соответствии с российским законодательством. Напомним, что порядок их оформления установлен в Законе о бухучете (п. 2 ст. 9 Закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ). Он предусматривает, что в первичных документах необходимо указывать содержание хозяйственной операции. В то же время в Законе ничего не говорится о соответствии «первички» условиям договора, на чем настаивают представители Минфина (письма от 12 июля 2006 г. № 03-03-04/2/172, от 17 февраля 2006 г. № 03-03-04/3/33). Ведь если договор не зарегистрирован, то он фактически не заключен, а значит и документы не могут иметь юридической силы.
.
В то же время финансисты отмечают, что «отсутствие государственной регистрации прав по договорам аренды не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль». Только вот при аренде регистрируют как раз не права, а сам договор, просит обратить внимание эксперт журнала «Расчет» Наталия Мартынюк. И тот факт, что договор не зарегистрирован, не может препятствовать списанию расходов на аренду. Ведь если затраты действительно были и направлены на извлечение прибыли, то неважно, произведены они в рамках договора или вне его. Такого мнения придерживаются арбитры (см., в частности, постановления ФАС Северо-Западного округа от 28 января 2004 г. № А56-28713/0303, Северо-Кавказского округа от 8 августа 2005 г. № Ф08-3567/05-1437А, Московского округа от 25 февраля 2005 г., 24 февраля 2005 г. № КА-А41/850-05, Поволжского округа от 6 декабря 2005 г. № А55-1586/05-51, Восточно-Сибирского округа от 12 августа 2004 г. № А58-1983/03-Ф02-3099/04-С1).  
.
Подтверждение аренды
.
Вернемся к первичным документам. Вряд ли кто согласится, что с помощью договора оформляется какая-либо хозяйственная операция, скорее он лишь закрепляет права и обязанности сторон. Значит, договор не является «первичкой», а лишь служит дополнительным подтверждением затрат. Ведь пункт 1 статьи 252 Налогового кодекса не требует подтверждать их исключительно первичными документами – он толкует о документах вообще, лишь бы они были оформлены в соответствии с законодательством.
.
Первичными же документами по аренде могут быть акт приема-передачи здания или помещения, а также счета арендодателя вместе с соответствующими им платежными документами арендатора. К тому же в письме Минфина от 7 июня 2006 г. № 03-03-04/1/505 содержится требование подтверждать расходы на аренду актами. Причем они должны составляться с той же периодичностью, с какой арендатор обязан вносить арендную плату. Правда, финансисты отмечают, что любой акт подписывается во исполнение договора, а если последний не зарегистрирован, то и акт не действителен.
.
Однако фактически операция осуществилась – фирма по акту приема-передачи объект в пользование получила, им пользовалась. И даже если договор не был заключен, по существу отношения между сторонами нельзя считать ничем иным, как арендой. Арбитражные суды в этом утверждении единодушны (см., например, постановление ФАС Московского округа от 20 июня 2000 г. № КА-А40/2421-00). В том случае если налоговики вопреки судебным решениям все же откажутся считать отношения до заключения договора арендой, есть другой выход. И акты, и подписанный, но незарегистрированный договор  можно рассматривать не как «первичку», а как документы, косвенно подтверждающие расходы. О том, что для списания расходов в расчет налога на прибыль годятся и такие, гласит все тот же пункт 2 статьи 252 Налогового кодекса.
.
Более того, если в актах вы указываете все те сведения, которые Гражданский кодекс относит к существенным условиям договора аренды, то каждый такой акт при желании можно рассматривать одновременно и как отдельный договор аренды (в схожей ситуации такой подход применил ВАС – постановление от 31 января 2006 г. № 7876/05). Причем договор, заключенный на срок менее года, а значит, не нуждается в госрегистрации. Ведь, как известно, документ, являющийся договором, необязательно должен быть озаглавлен «Договор».
.
Отметим, что существенными условиями договора аренды являются собственно его предмет (ст. 650 ГК), сведения, позволяющие определенно установить здание или помещение, являющееся объектом аренды (п. 3 ст. 607 ГК), размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК). 
.
Решим проблему миром
.
Найти выход из подобной непростой ситуации можно несколькими способами. «Минфиновский» вариант представлен в письме № 03-03-04/2/172, в котором финансисты предлагают распространить действие условий договора на период с момента передачи объекта в пользование. Сделать такую оговорку позволяет пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса. В соответствии с ним стороны вправе установить, что условия договора применяются и к тем их отношениям, которые возникли до его заключения – в нашем случае – с момента передачи помещения арендатору в пользование.
.
Такое условие можно оформить и в виде дополнительного соглашения к уже зарегистрированному договору. Однако, скорее всего, оно тоже потребует госрегистрации (как неотъемлемая часть договора – п. 9 письма ВАС от 16 февраля 2001 г. № 59). Поэтому лучше заботиться о том, чтобы такое условие попало в договор еще на стадии его составления и подписания.
.
Есть и еще один способ. Фирма заключает с арендодателем два договора аренды одного и того же здания или помещения: один – краткосрочный и потому не требующий регистрации, а второй – основной, на более длительный срок, который нужно зарегистрировать. В первом договоре стороны указывают, что он действует до момента регистрации второго, но не более 11 месяцев. Или же наоборот: во втором договоре записывают, что в момент начала его действия утрачивает силу первый – краткосрочный. Таким образом, на все время, которое займет регистрация основного договора, арендатор будет пользоваться помещением и вносить арендную плату на основании краткосрочного, «вспомогательного» договора.
.
Т. Макарова, обозреватель «Федерального агентства финансовой информации»
.
  Ответственность за достоверность теоретической информации, а также достоверность новостей несет источник информации. Создатели проекта не несут ответственности за достоверность размещенной на сайте рекламной информации, конкретных данных об объектах недвижимости.
 
© Copyright "Р52.РУ"