Нижний Новгород Новостройки
18 октября 2019

Всего новостроек:77
R52.RU
Знакомства
Студия дизайна
StreetRacing
Информация

DOM@R52.RU
Это интересно

РЕКЛАМА




Rambler's Top100



СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОВОСТИ
ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
АНАЛИТИКА РЫНКА
НОВОСТИ ГОРОДА
ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
СПРАВКА НН
"СТРОИТЕЛЬНЫЙ" КАТАЛОГ ФИРМ
ДОСКА ОБЪЯВЛЕНИЙ
ТЕРМИНОЛОГИЯ
РЕКЛАМА НА СЕРВЕРЕ
НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
ССЫЛКИ

РЕКЛАМА





Свой бизнес
Свой стиль
Свой сайт
Интернет-компания R52.RU
Золотая пора арендодателей
Золотая пора арендодателей

ЭТО ИНТЕРЕСНО
  Операции с недвижимостью
 

К списку статей

30-11-2004

Ученая недвижимость
Белое и черное
.
К сожалению, у НИИ есть один недостаток - плачевное техническое состояние, поскольку ни сами владельцы, ни сторонние инвесторы не заинтересованы в том, чтобы  вкладывать средства в их модернизацию. Между тем, по мнению аналитиков, это было бы перспективно, у зданий НИИ есть огромный инвестиционный потенциал.
.
Прежде всего, потому, что в столице почти невозможно снять недорогой офис площадью в 30-50 кв. метров. В бизнес-центрах такие площади предлагаются по очень высокой цене. Зато в зданиях НИИ средние арендные ставки на порядок ниже и составляют около 0-250/кв. м в год. По словам генерального директора управляющей компании "Инвестлайн" Натальи Холоповой, объективными факторами, влияющими на  величину арендных ставок, являются местоположение здания и состояние помещений, а субъективно собственник может устанавливать размер аренды по своему усмотрению.
.
По обобщенным экспертным оценкам, в Москве находится более 30% всех отечественных НИИ, из которых только пятая часть сдается в аренду по "белым" схемам. Остальные работают "по-черному". Хотя использование "черных" схем аренды как раз и предполагает заведомо неэффективную эксплуатацию здания. Проблема здесь заключается в том, что все отношения между собственником и арендаторами держатся на устной договоренности, то есть арендатор не имеет никаких подтвержденных договором прав. Следовательно, ему нет никакого смысла вкладываться в здание, благоустраивать его. Как и собственнику, который прекрасно понимает, что снимут у него практически все и так, а полученный доход он сможет спокойно положить себе в карман, не тратясь на обновление и ремонт самого здания.
.
Внедрение же "белых" схем в этот сегмент рынка коммерческой недвижимости сталкивается с рядом трудностей, связанных в основном с нежеланием собственника или держателя контрольного пакета акций НИИ что-либо менять. "Существуют опробованные легальные схемы, благодаря которым НИИ может эффективно распоряжаться своей недвижимостью и извлекать из нее прибыль, - говорит генеральный директор управляющей компании "Габа-Эстэйт" Денис Габа, -  но их внедрение возможно только при наличии доброй воли и соответствующих полномочий у руководства института и, увы, небезвозмездном привлечении профессиональных консультантов".
.
Кроме того, законодательно возможности собственников НИИ использовать открытые схемы заметно ограничены. Легально сдавать пустующие площади под офисы в зданиях НИИ можно только с разрешения Минимущества, которое и получает всю прибыль от аренды. "Хозяйственные отделы НИИ самостоятельно разрабатывают схемы, согласно которым удается и разместить арендатора, и получить прибыль в обход собственника, - говорит независимый предприниматель, оказывающий услуги по управлению недвижимостью, Игорь Баркалов. - Самые распространенные из них заключаются в декларировании какой-либо совместной деятельности или ведении научно-исследовательских разработок. Главное, чтобы в договоре не звучало слово "аренда".
.
Но аренда офиса в НИИ связана с целым рядом неудобств. Как отмечает генеральный директор маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина, на рынке аренды зданий НИИ наблюдается парадоксальная ситуация: арендаторы вынуждены просить, чтобы их взяли, а не собственники должны рекламировать свой объект, поскольку "в расход" идут все помещения. Связано это с тем, что, как правило, в НИИ идут те арендаторы, которые не представляют интереса для собственников бизнес-центров, но помещения им все равно необходимы. По словам Оксаны Крыминой, офисы в зданиях НИИ также могут быть интересны компаниям, предлагающим так называемые сопутствующие услуги для бизнеса: пункты по приему платежей за пользование услугами связи, заправке картриджей, приему заказов на обеды и прочее. В этом случае все остальные арендаторы будут пользоваться именно их услугами ввиду пространственной близости.
.
Инвестиции без инноваций
.
Инвестиции в административные научные здания не идут потому, что научный менеджмент (де-факто распоряжающийся зданием) не хочет вкладываться в объект, на который не имеет права собственности. Настоящие инвестиции могут потечь в НИИ только после того, как здания перейдут в чью-либо собственность, и то не сразу, а через несколько лет, когда придет полное понимание произошедшего.
.
Привлечение сторонних инвесторов не всегда проходит гладко по тем же причинам. Большая часть московских НИИ находится в федеральной собственности, и даже после притока частных инвестиций в объект основным его владельцем остается государство. Существуют варианты, при которых НИИ полностью переходит в собственность частного инвестора, но для некоторых объектов такое развитие событий просто невозможно в силу его секретности или "стратегической важности".
.
Несколько иначе обстоят дела с объектами, ранее находившимися в городской собственности. По словам Натальи Холоповой, большая их часть акционирована, и коллектив акционеров бывшего НИИ в статусе  собственника  использует  площади в коммерческих целях, получая при этом прибыль. Заинтересованность в поддержании объекта в хорошем состоянии у них высокая, и материальная база находится на соответствующем уровне.
.
Вообще, существуют различные пути инвестирования в административные здания. Первый заключается в том, что сторонний инвестор объединяется с менеджментом института, они доводят совместный пакет акций до контрольного и начинают вкладывать средства в реконструкцию здания. Такие схемы, по словам экспертов, не очень распространены, поскольку сталкиваются с нежеланием миноритарных акционеров расставаться с имеющимися у них, но реально не работающими и не приносящими дивидендов акциями. Но все же на рынке они встречаются.
.
Другой способ заключается в выкупе сторонним инвестором контрольного пакета акций у менеджмента института. Как отмечают аналитики, инвесторы предпочитают работать со скупщиками, то есть компаниями, занимающимися дружественным или не очень поглощением с целью последующей перепродажи. Это ограждает их от необходимости договариваться с каждым миноритарным акционером поодиночке.
.
Далее у инвестора, завладевшего контрольным пакетом акций НИИ, есть два варианта действий. Первый - вложить средства в реконструкцию здания, перепрофилировать его, поднять классность до уровня В и сдавать площади в аренду мелкой или крупной "нарезкой".
.
Второй вариант - это снос старого строения и возведение на его месте офисного или бизнес-центра класса А. Как поясняет Оксана Крымина, довести старый, ранее построенный административный объект до класса А невозможно, поскольку им может считаться только новое здание. Однако возведение нового объекта коммерческой недвижимости на месте административного здания может стать нерентабельным для инвестора. Во-первых, потому что снос требует согласования в различных инстанциях, получить которые не так просто, а во-вторых, после согласования инвестор получает социальную нагрузку к инвестконтракту, что заметно снижает рентабельность проекта.
.
В целом, эксперты предрекают постепенное отмирание рынка аренды зданий НИИ,  поскольку уже в ближайшем будущем количество неперепрофилированных административных зданий, которые не найдут инвестора, заметно сократится, а на их месте появятся офисные центры высокого класса. Остальные будут оставлены науке и продолжат сдаваться "в черную".
.
Антон Белых
.
  Ответственность за достоверность теоретической информации, а также достоверность новостей несет источник информации. Создатели проекта не несут ответственности за достоверность размещенной на сайте рекламной информации, конкретных данных об объектах недвижимости.
 
© Copyright "Р52.РУ"